孵化空间
现在很多地产商做孵化器、众创空间，都是在赔本赚吆喝。在没有明显的资金优势、又缺乏用户流量优势的背景下，地产商玩孵化器、众创空间最应该从哪些方面突破？在看过国内外这6个领先的众创空间后，我们再来一起找找答案。
我们先来看几个国外领先的孵化空间模式，这是美国15家知名孵化空间对目前最优秀的孵化空间运营模式的总结，在这当中我们发现了很多新元素。
模式一：联合办公空间模式
“联合办公”可以说是国内地产业最火的一种创新模式，其关键词是“空间+生活”，主要特点是交通方便地段、低租金获取二手物业、办公比较方便。
以wework为例，它集合了办公室、会议室、娱乐设施等，最近又在计划推出welive，让创业者的办公、生活融为一体。
wework做的，就是以中间人的形式为创业者之间、创业者和投资人搭建业务或资本合作的桥梁，并在此过程中带入第三方创业服务机构，这也是目前国内比较标榜的所谓“众创空间”。
这个模式核心还是地产，首要条件是地段，然后有便宜的闲置物业，最大特点是比较容易复制。
模式二：创业社区模式
第二种是创业社区模式，集生活、工作、娱乐于一体，最典型的代表是美国的1010孵化器。
1010社区在最初做设计时，项目创始人找了400个种类的合作人研究，几乎把85后、90后在工作、生活中各种场景都想到了，所以创业者在这一栋楼里可以办各种各样的事。
办公空间：你可选一张办公桌、一块公共办公区或一个有4张桌子的LOFT办公室，会议室随便用
酒店：类似酒店客房服务，卧室、客厅、厨房全配套，长租短租都OK
娱乐设施：酒吧、健身房、私人酒窖，顶楼还有露天泳池，没有什么比这里更酷
这类创业社区面向社区公司、自由职业者、初创公司等，同样也是一种创业地产，核心仍然是地产，只是加上了众多与创业相关的元素。从赢利模式来讲，收入来源更多元。像1010除了办公租赁，还有好多商业服务的租赁收费，它甚至对外提供电视节目拍摄的场地服务
模式三：全面服务模式
第三种是美国主流孵化器模式，提供比较全面的服务，主打概念是空间+活动+生态。这种模式注重服务、注重内部资源互动、注重与大企业的合作，典型案例有skydeck。
Skydeck是位于美国伯克利大学的一个孵化器，主打生态系统，特别是以大企业合作为依托，集合vc、政府、大学科研等力量。
大企业资源：注重与大企业合作，方便入孵企业与大企业对接、成果转化；
投资人资源：提供丰富的融资渠道；
大企业资源：注重与大企业合作，方便入孵企业与大企业对接、成果转化；
政府关系：与加拿大、韩国等政府关系良好，方便做商务推介、税收优惠；
大学资源：丰富的校友资源、课题资源；
但这类孵化器的营利能力相对较弱，主要来自租金收入和创新服务收入。同时，这类孵化器对基础要求较高——产业基础要够丰厚，运营背景要很强。比如skydeck就是背靠伯克利大学的课题资源、校友资源等。不过，这类孵化器反而能够长远发展，因为有资源背书也较容易树立品牌。
模式四：加速器模式
国内目前对加速器的理解主要是基于企业的发展阶段。孵化器主要基于对种子期和初创期企业进行孵化，而加速器针对的是进入企业成长阶段的企业。
其实不去讨论这些概念问题，单从运作模式、操作手段、实现结果来看，加速器并没有脱离孵化器的定义范畴。而且个人感觉，加速器也许是除众创空间之外，国内另一个孵化器的重要发展方向。
例如美国非常火的500startups，主打概念：空间+系统+生态+投资。跟上一种模式相类似，它也强调生态系统。500startups集合了创业导师资源、投资人资源，并设立投资基金。但凡入孵项目，都会给其种子投资。
500Startups的盈利方式也比较多元，其收益一部分来自基金管理费（即投资人将钱交给500startups管理，后者收取管理费，占1/3），一部分来自加速器计划费（向参加加速器计划的初创企业收取），还有一部分来自会议活动组织费、赞助费。
大企业资源、产业链整合
看国内最好的孵化器玩法
上面列举的是美国非常优秀的孵化空间的几种运营模式，把视野转回国内。几类众创空间模式就不做介绍了，像创新工场、3w咖啡、创业邦等，各类报道太多了，讲实话，没看太懂、也没想太明白。
在我看来，国内最新的孵化器模式之中有两个比较好的、有代表性的：一个是中关村的云基地系列，另一个是微软的创投加速器。
中关村的云基地系列
中关村的云基地系列比较有优势，它以“基地+基金”为模式构想，聚焦云计算产业链的孵化、产业聚集。
这个孵化器带有政府引导的性质，不但提供特定的办公环境、优惠政策和先进的技术平台，还能提供基金扶持，帮助产业链上的优秀企业实现技术落地、产业化发展。
借助本身的产业基础、产业聚集，注重垂直产业链条的整合，中关村的云基地系列做的有点像前面提到的生态链的概念。但因为其本身就具有很大的基础优势，又处在北京这样一个信息、文化、政治、商业、人才聚集的城市，因此很难复制。不过，在国家重点培养新兴产业的氛围下，政府与民营资本结合构建垂直产业基地将成为一种趋势，当前聚焦做垂直产业的孵化器可以沿着这个思路去做。
微软创投加速器
微软的创投加速器是典型的企业主导型孵化器，基于微软自身雄厚的资金实力、技术和人才资源，为创业者提供高效便捷的创新创业服务。
微软的创投加速器做的也是生态系统，更单纯地整合创业链条和创业资源，再借助本身的云计算平台，前期不追求盈利，而关注创业团队的技术创新和突破。像国内阿里、百度、移动也在尝试这样做。
以上两种模式都是有大型企业的资源对接，强调产业链整合，能够带来产业聚集效应。
生态圈、全要素、共享经济
新词汇对孵化器的意义
从上面6个孵化空间的创新案例中，我们可以归纳出新型孵化器的4个关键词：
1、生态系统
无论是国外还是国内，但凡是新型孵化器都离不开一个词——生态圈。生态圈作为一个重要的元素，虽不能完全决定孵化器中创业者的成败，却能够给创业者带来效率，在这个生态圈里，创业者互为对方的合作伙伴、客户和投资人，在一定程度上提高创业的成功率。
这种生态圈包括Skydeck打造的官产学研资的创业服务生态系统，也包括中关村云基地这种将产业链上下游打通的定向联合生态圈；
2、全要素孵化
新一代孵化器提供的服务内容更加全面，你光是弄个技术平台、几家投资机构、再做点房租政策优惠，你都不好意思说自己是孵化器。全要素是什么意思？不求特色，只求全面。所以你看Wework拼命把Welive、传媒服务、培训服务，甚至是生活服务往空间里面加。Skydeck的模式中更包含了产品打磨、市场拓展、商业模式、团队发展、资金支持五大要素，孵化服务功能更加全面。
3、空间形态
新一代孵化器不但在“孵化服务”上玩出了诸多花样，在“器”——空间形式上，也有了诸多创新。这些创新主要源于空间承载主体的改变——8090这批人正成为创业的主力军，他们的创业方向多在移动互联网、新技术、创意文化等领域，这群人对单调、封闭、乏味的格子间有天然的厌恶感，更渴望自由灵活、充满设计感、生活办公娱乐一体化的空间形态，以激发他们的创意灵感。
所以无论是wework还是1010，都非常注重空间设计。而SkyDeck（观景台）的命名，更与其空间有关——因为它在顶楼，从大玻璃窗看出去，大半个伯克利大学，尽收眼底，风景极美，这完全打破了一般孵化器紧凑、廉价的印象。
4、共享经济
说白了，以前的孵化器里所有创业公司都是相互隔离的，因为当心自己的核心技术被盗走。但现在更强调创业内部的社交和资源共享。通过社交建立一个真正的社群和社群，使得社会多方不仅能够实现共享资源，提高社会资源使用效率，实现知识、资源的共享与流通。与此同时，孵化器也从重资产模式向轻资产模式转型。
只谈概念没运营就是耍流氓
这4个关键要素帮你做好运营
最后跟大家聊个核心问题——孵化器的运营。孵化器光有一些吊炸天的概念配套，运营做不好，就相当于拿了两个王、四个2，还是打输了。
要做好孵化器的运营，第一点也是最重要的，做孵化器一定要考虑区域要素。
从大区域上讲，对区域经济要有一定的辐射力；从城市区域来说，城市本身要有足够的经济氛围；而城市选址上，当然要考虑交通、城市经济重心、人群聚集等要素。
第二点，一定要有自己的核心概念。
这绝不是务虚，真的！想对外宣传，总得有个所谓的“模式”、“概念”之类，看客关注、政府爱听、圈子里也容易记住你，这一点可以从空间、资金、产业配**去找亮点。
目前国内大部分的孵化器以“免费、低价”为主打空间标识，其实在这一块，产品设计和空间布局也很重要。比如万科云，在空间设计上就是很多可取之处，功能设计上也给人眼前一亮的感觉。
而“资金”也可以成为你的核心吸引力。因为除了孵化器本身和第三方投资者，在整个孵化系统里其他人都会关注到“钱”，所以干孵化器一定要在这个点上做文章。像华发集团正在做的横琴创意谷（也叫澳门青年创业谷），横琴政府专门成立了金融投资公司，对外宣称20个亿的投资基金，加上自贸区的原因，现在很火爆。
另外，产业配套也是一个可关注的点。产业项目（包含孵化器项目）的产业定位最好与本地的产业基础或者政府产业规划密切关联，比如硅谷，大部分孵化器孵化项目或中小企业都是依托于其现有的主导产业，甚至可以说就是服务于几个大企业。
第三点，就是孵化器项目的招商。
孵化器招商不是传统的招商行为，更偏向市场推广行为，所以定向推广很重要，点对点指向目标群体。
然后，一个产业项目（不局限于孵化器），如果能够制造话题、有热点，也就是增加曝光度，而且推出有亮点的品牌标识，很快就是坐商了。比如龙岗天安数码城在万众创业还没火之前就做了一个“硅谷直通车”，实现与硅谷的人才、技术无缝对接，现在众创概念这么火的大背景下，他们招商完全不愁了。
另外招商时，要在前置设计里看一下有没产业链条整合的可能性。
还有在选项目方面，真的不要强求入驻率，而应该从产业投资角度严格审核入驻项目，这绝对是你好我**家好的事情。当然了，如果各位能够在你的平台上拉几个大企业号召一下，拉几个牛人上上课，效果杠杠的。
第四点，平台承载力。
这一点很重要，就是打造好你的平台，让平台要有足够的承载力。其实就是上面说到的全要素孵化，都些是你真正“引得来、留得住”的可挖掘点。
整合以上这些，就是上文中提到的“生态系统”。圈层很重要，生态系统内部互动体系各有各法，一定要建立体系的特色与亮点，其次要注重内外资源互动端口的建设。
最后为孵化器运营方提供不成熟的小思路：
对外建立端口，就是在项目上拿出有限的办公空间，哪怕几个工位，无偿提供给外来工作人员，建立一个流动端口。外来人员可以是大公司的驻点人员、在本地有短期项目的外地公司派驻人员、第三方机构的办事人员等等，或者一些你认为可以对项目带来圈层口碑的人，在当前商业流动性极大的社会氛围里，这个端口也许会带来意想不到的收益。这个只是给一些二线城市要做孵化器的项目运营方一点提示（注意不是联合办公的意思，更不是要做成庆庆哥的Urwork，只是拿出十几二十个工位来做这个流动端口，有点像soho3Q的意思，但是更多的关注是流量）。
关于孵化空间
关注一下传统行业。创新不是人人适合，传统行业在已有的标准化里找突破也许容易一些，尤其玩跨界的，顺便也振兴一下中国这么不景气的实体经济嘛！